Se stai pensando di comprare casa a New York, sappi che stai per fare un ottimo investimento per il futuro. Che il tuo sogno sia andare a vivere nella Grande Mela o investire nel mercato immobiliare newyorkese per ricavare una rendita dal tuo immobile, in entrambi i casi ti sarà utile approfondire alcuni argomenti e conoscere le differenze tra il mercato italiano e quello straniero.
Affidarsi a un team di professionisti per comprare casa a New York
Innanzitutto diciamo che è molto importante affidarsi a professionisti fidati. In particolare sono necessari un avvocato che si occupi di contratti di Real Estate, e un broker immobiliare.
Quando si compra, il broker immobiliare agisce in veste di consulente in quanto aiuta il cliente nella ricerca, selezione, valutazione e negoziazione dell’immobile. L’avvocato invece negozierà le clausole del contratto dopo aver effettuato la sua due diligence.
Inoltre, è importante sapere che, a differenza dell’ Italia, nel sistema americano non è il notaio che stipula l’atto di vendita, bensì, tale atto, è il risultato della negoziazione tra due avvocati (uno per parte).
Negli USA, i controlli che in Italia vengono effettuati e garantiti dal notaio, sono in parte effettuati dall’avvocato e in parte dalla compagnia di assicurazione (Title Insurance), che assicura e garantisce il bene contro l’evizione.
Salvo rarissimi casi, non deve essere pagata nessuna intermediazione all’acquisto: tutte le commissioni sono pagate dal venditore e condivise dal broker del venditore con quello del compratore.
Quale tipologia di immobile scegliere
Se si desidera comprare casa a New York per fare un investimento è consigliato scegliere i CONDO, cioè gli appartamenti in condominio. Questo tipo di immobile garantisce la piena proprietà e più libertà riguardo all’uso e all’affitto.
Nonostante siano meno cari, non sono adatti invece gli appartamenti in CO-OP, cioè gli appartamenti in cooperativa dove si diventa soci dell’entità che possiede il palazzo. Questa forma di proprietà prevede numerose limitazione all’uso, all’affitto e perfino alla vendita. Esistono delle eccezioni ma si tratta di pochi palazzi selezionati (e qui il vostro broker può essere molto utile nell’indicarvi quali, se li conosce).
Tasse e pagamenti
Le Sales Tax devono essere pagate dal venditore, salvo in caso di acquisto di palazzo in costruzione. Quindi nulla è dovuto all’acquisto.
Per acquisti superiori al $1M si paga una tassa chiamata Mansion Tax: 1-1.50% del valore dell’immobile per immobili tra 1 e 5 milioni.
Normalmente l’IVIE (la tassa sugli investimenti all’estero introdotta dal governo Monti), viene assorbita dal costo delle tasse di proprietà RET ( RET = nostra IMU) quindi non deve essere pagata in Italia.
Inoltre, è importante verificare i costi mensili di condominio (Common Charges) e le tasse di proprietà (RET). A volte si può essere attirati da prezzi al metro quadro molto convenienti a cui fanno però da contraltare le spese di mantenimento molto pesanti.
Quando si comprano unità che godono di tax abatement è opportuno verificare quale sarebbe l’impatto delle tasse a regime per non avere delle brutte sorprese alla fine del beneficio.
Servizi e quartiere
È opportuno valutare la distanza dalla metropolitana e in generale dai mezzi di trasporto pubblici. Gli appartamenti in zone mal servite dai mezzi pubblici hanno un valore inferiore.
Se si compra per la famiglia è opportuno acquistare in un quartiere con una buona scuola pubblica. La scuola privata può costare circa 40mila dollari all’anno per figlio.
Se si sceglie un appartamento con la vista è opportuno fare una verifica che non siano stati approvati dei piani per costruire di fronte. Spesso, infatti, capita che alla notizia di un nuovo cantiere che andrà a ridurre e/o peggiorare le viste, i proprietari vogliano vendere. Serve dunque una due diligence apposita che di solito viene svolta dal broker e/o dall’avvocato).
Se invece si compra per mettere a reddito, e dunque affittare, è opportuno verificare che non ci siano troppe unità già in affitto nel palazzo. Meglio scegliere edifici con meno concorrenza interna.
