Sono usciti da un paio di settimane i report riguardanti il mercato immobiliare residenziale di New York. Di seguito riportiamo i dati relativi al 2° trimestre 2019.
Dati generali sul mercato immobiliare di New York
I dati generali su Manhattan possono riassumersi cosi:
- +5% di immobili residenziali venduti rispetto ad un anno fa (+1 billion)
- -1% di contratti preliminari firmati
- +18% di giorni necessari mi media alla vendita (132 )
- +15% numero di case in offerta (8174)
- +11% del prezzo mediano $1,225,000
- +3% del prezzo medio $2,117,000
- +/- 0% prezzo al piede quadro $1,803
Tuttavia questi dati, che a prima vista parrebbero indicare una ripresa delle transazioni e un aumento dei prezzi, sono ingannevoli. In realtà i prezzi degli appartamenti a Manhattan sono in discesa o quantomeno non salgono.
I dati di cui sopra son influenzati dai numerosi nuovi grattacieli (new development) che sono andati in contract 2/3 anni fa e che ora, a costruzione ultimata, concludono e registrano le vendite. I prezzi dei palazzi nuovi sono sempre più alti del mercato dell’usato, inoltre si riferiscono a un periodo appunto antecedente di un paio di anni.
Per quanto riguarda il numero delle vendite, che appare in aumento, anche qui dobbiamo considerare che c’è stata una corsa a chiudere le operazioni prima del 1 Luglio 2019, ultima data utile prima dell’aumento delle mansion tax e transfert tax.
New development e resale condo
Volendo capire meglio il reale andamento del mercato possiamo innanzitutto separare i new development da i resale condo.
Nei condo resale (rivendite) tutti gli indicatori sono negativi:
- prezzo mediano – 5%
- prezzo medio -3%
- prezzo mediano per sf -5%
- prezzo medio per sf -7%
Nei new developments (nuovi grattacieli) invece:
- prezzo mediano – 12%
- prezzo medio -13%
- prezzo mediano per sf +5%
- prezzo medio per sf +1%
Manhattan secondo il report sul mercato immobiliare residenziale di NY
Ancora meglio possiamo dividere l’isola di Manhattan in 6 macro-aree che, come vedrete, presentano andamenti tutt’altro che omogeneo, ma che si stanno consolidando da qualche anno.
Midtown e Financial District
Midtown e Financial District sono le zone più in crisi (e dove dunque ora si possono trovare delle occasioni in acquisto). I numeri sono abbastanza impietosi:
Midtown
Vendite – 12%
Prezzo medio al piede – 11%
Financial District
Vendite – 17%
Prezzo medio al piede – 12%
Upper East Side
Appena meglio l’Upper East Side, soprattutto il mercato delle townhouses e’ in grande sofferenza e si compra bene anche intorno alla 5th Ave e Madison Ave (vicino al parco)
Upper East Side
Vendite – 3%
Prezzo medio al piede – 13%
Downtown e Upper Manhattan
Discorso diverso invece dobbiamo fare per le zone di Downtown e Upper Manhattan, quartieri decisamente più in salute e dove i prezzi tengono e a volte salgono.
Upper Manhattan (Harlem)
Vendite +2%
Prezzo medio al piede +4%
Downtown Manhattan (Soho, Chelsea, Greenwich (W+E) Village, Lower East Side, Flatiron e Gramercy).
Vendite +30%
Prezzo medio al piede +4%
In conclusione, è dunque più opportuno affermare che il mercato immobiliare di NYC presenta aree in salute e altre zone in grande sofferenza. Per chi è alla ricerca di un investimento o chi vuole vendere, è dunque necessario valutare bene in quale quartiere fare un investimento: in alcuni vale la pena di acquistare in altri potrebbe essere meglio vendere o aspettare.
Fonti: Acris, Property Shark, Corcoran.
