Aprire un ristorante a New York può essere un attività estremamente remunerativa. New York, infatti, è senza dubbio una delle città più importanti al mondo per la ristorazione. Cosmopolita, con 8 milioni di residenti che, in media, cenano fuori casa tre volte la settimana, e 20 milioni di pendolari che ogni giorno arrivano nella sola Manhattan per lavorare.
Anche quando i ristoranti di New York raggiungono un discreto successo, ciò vuol dire che hanno dei margini di guadagno che permettono di ripagare l’investimento iniziale rapidamente. Tuttavia, la maggior parte dei ristoranti di nuova apertura non riescono a sopravvivere al primo anno di attività. Perche’? Le ragioni del successo (o il fallimento) di un ristorante a Manhattan sono molteplici.
In questo articolo cercheremo di indicare i tre elementi principali che chi intende aprire un ristorante a New York dovrebbe tenere in considerazione nella scelta della location.
La location perfetta in cui aprire un ristorante a New York non esiste!
Non esiste un solo ed unico posto, perfetto, in cui poter aprire un ristorante a NYC. Ogni quartiere di New York, infatti, ha il suo carattere particolare. Ogni vicinato la sua personalità. Per ogni angolo di strada, c’è un ristorante che potrebbe avere successo. Attenzione però: non ogni ristorante può avere successo in una data location!
New York è una città con molte anime diverse ed aprire nel posto sbagliato può condannare anche il miglior ristorante al fallimento. Un broker esperto non conosce bene solo la città. Un broker esperto, come un dottore, deve imparare a conoscere il suo cliente, capire la sua visione ed indirizzarlo laddove questa visione si può realizzarsi al meglio.
Vino? Sì, grazie!
Per poter vendere vino e altri alcolici in un ristorante occorre avere una speciale licenza ed ogni Stato in America ha le proprie regole in merito. In alcuni Stati, come in New Jersey o in California, una licenza può costare anche centinaia di migliaia di dollari e molti ristoranti devono operare senza poter vendere alcolici.
Fortunatamente, questo non è il caso a New York, dove per una licenza si paga una tassa biennale di soli $4,500.
È possibile ottenere detta licenza quasi dappertutto tranne che nelle vicinanze di alcuni edifici “protetti”. La legge, infatti, vieta la vendita di alcolici entro 200 piedi (circa 70 metri) da scuole, chiese, sinagoghe e luoghi di culto in genere. Inoltre, per alcune location, ci potrebbero essere delle preclusioni stabilite dai vari comitati di quartiere (community board). Anche in questo caso, un broker esperto potrà avvisare l’investitore se la location presenta delle difficoltà per ottenere una licenza per la vendita di alcolici.
Meglio comprare un ristorante avviato o firmare una New Lease?
Esistono due modalità possibili per aprire un ristorante a New York: comprare un ristorante già avviato oppure costruirne uno nuovo, da zero.
Quando si acquista un ristorante esistente si acquistano fondamentalmente due cose: la struttura del locale (attrezzature della cucina, impianti, arredamento, decoro) e l’affitto in corso. Il prezzo di acquisto di un ristorante, che in gergo si chiama “key money”, è quello che si paga per questi due asset.
Alcuni ristoranti di New York si trovano in posizioni particolarmente desiderabile o hanno condizioni di affitto particolarmente favorevoli. Un buon lease ha certamente valore. Allo stesso modo, pagando il “key money” per un locale già operante, si risparmiano soldi in costi di costruzione.
D’altro canto, quando si subentra ad un lease già esistente bisogna, oltre alle condizioni dell’affitto, considerare quanti anni di affitto rimangono rispetto al contratto iniziale: i nuovi contratti hanno una durata di 10-15 anni, subentrare ad un affitto che sia più breve di questo non è sempre raccomandabile. Inoltre, è probabile che chi acquista un ristorante esistente debba comunque investire dei soldi per comprare nuove attrezzature, modificare la decorazione, riparare gli impianti.
In comparazione, firmare un nuovo contratto di affitto e investire i soldi nella costruzione del proprio ristorante piuttosto che nel “key-money” può essere un affare migliore.
Innanzitutto, in un nuovo contratto di affitto, il landlord è disposto ad offrire delle “concession” sotto forma di mensilità di affitto gratis per aiutare la fase di start-up del ristorante (in genere l’ammontare delle concessione è proporzionale all’investimento economico che il locatario si prepara a fare nello spazio e copre tutto il periodo necessario per i lavori). Inoltre, molti spazi in affitto, adatti per installare un ristorante, erano già ristoranti in precedenza. Questo vuol dire che la parte di impiantistica (cappe di aspirazione, tubi del gas, idraulica per bagni), che consiste nella parte più costosa da realizzare, è già presente e non deve essere fatta ex-novo.
