Trasferirsi a New York è una decisione importante e sicuramente cambierà la vostra vita! Dunque, se avete deciso di trasferirvi nella Grande Mela una cosa è certa: avrete bisogno di trovare una casa!
Che si tratti di una appartamento in affitto o che vogliate acquistare un immobile di proprietà, è sempre consigliabile affidarsi a un’agenzia immobiliare con sede a New York oppure a un broker esperto che conosca approfonditamente il mercato immobiliare USA.
Come funzionano le agenzie immobiliari in America
A differenza dell’Italia non servirà andare di agenzia in agenzia per vedere gli appartamenti desiderati. Negli Stati Uniti, infatti, le agenzie condividono le proprietà che hanno in portafoglio con l’ intera comunità dei broker. A New York, in particolare, le agenzie sono obbligate a farlo in base a quanto prescritto dallo Statuto del REBNY (Real Estate Board of New York City).
Basterà dunque scegliere un broker di fiducia con cui lavorare: sarà lui a fissare gli appuntamenti per voi e a mostrarvi poi qualsiasi immobile sceglierete tra quelli disponibili sul mercato, pur se esclusiva di un altro agente o società immobiliare. Il broker incaricato agirà in qualità di vostro agente personale, andando a scegliere le migliori proprietà tra quelle disponibili in accordo con il vostro budget e con le caratteristiche richieste. Non essendo legato da vincoli di mandato specifici a questa o quella proprietà, il broker immobiliare sarà libero di fare i vostri interessi evidenziando pro e contro di tutte gli immobili visionati.
Differenze tra agenzie immobiliari italiane e americane
Per fare un parallelo con l’Italia: l’agente immobiliare italiano propone soltanto le “sue” proprietà, quelle per cui lui ha un mandato (esclusivo o non) di vendita da parte del proprietario. Il suo interesse è quello di chiudere l’operazione mediando tra venditore e compratore (o tra proprietario e affittuario) e questo interesse farà sì che l’agente immobiliare o l’agenzia tendano “vendere” gli immobili che hanno a disposizione piuttosto che aiutarvi a cercare ed analizzare con obiettività le soluzioni disponibili sul mercato, anche quelle per cui il mandato è stato affidato ad altri. L’agente immobiliare italiano, quindi, non è un vero e proprio consulente a differenza del broker immobiliare americano, e questa è una delle cose più importanti da sapere per chi ha deciso di andare a vivere a New York.
Buyer’s Broker e Listing Broker: a chi affidarsi?
Dunque, prima di trasferirsi a New York, è importante capire bene la differenza fra Buyer’s Broker, letteralmente il “consulente del compratore/ affittuario”, detto anche “Property Finder“, e Listing Broker, ovvero l’agente che lavora per il venditore con mandato in esclusiva (negli USA si lavora soltanto in esclusiva o al massimo in co-esclusiva con un’altra Brokerage Firm), e che avrà non solo l’interesse ma anche il dovere di realizzare il massimo per il suo cliente.
Un esempio pratico per chi vuole trasferirsi a New York e capire come funziona
Vediamo un esempio pratico.
L’appartamento che vi interessa si trova dietro a un terreno il cui proprietario intende costruire un nuovo edificio di 40 piani – il che potrebbe rendere il vostro appartamento estremamente rumoroso per uno due anni, poiché negli USA i cantieri edili sono operativi sin dalla mattina presto e non sempre si fermano durante i weekend. Inoltre, il cantiere potrebbe anche rovinare le viste attuali ove ci siano.
Sicuramente il broker del proprietario dell’immobile non vi farà notare il cantiere – se glielo chiedete non potrà mentirvi – ma dovrete essere voi ad accorgerverne. Il suo lavoro è quello di affittare o vendere il prima possibile e al massimo prezzo possibile per il suo cliente.
Sarà il vostro broker di fiducia (il Buyer’s Broker) a farvelo notare e a fare la necessaria due diligence. Il Buyer’s Broker è libero di indicarvi i possibili problemi legati ad un immobile proprio perché non è legato a nessuna delle proprietà che vi propone ma è tenuto a lavorare nel vostro interesse. Ambisce non tanto ad affittare o vendere questa o quella proprietà, bensì a costruire con voi una relazione di fiducia e possibilmente a lungo termine. Vorrà acquisirvi come cliente per seguirvi nelle possibili compravendite future. Inoltre, sarà interessato a che voi siate soddisfatti cosicché possa entrare in contatto con la vostra rete di contatti, colleghi, amici clienti ed incrementare il suo business nel tempo.
Nel caso di compravendita, il Buyer’s Broker sarà ancora più importante. Dovendo investire una somma di almeno 500.000 dollari, sarà cruciale riuscire a capire il reale valore dell’immobile (molti vengono proposti a un prezzo superiore al loro reale valore, dunque sono overpriced), le potenzialità del quartiere, la facilità di messa a reddito o di rivendita. Anche in questa situazione non è consigliabile affidarsi al Listing Broker ma a un professionista che lavori nel vostro interesse e che sia libero di valutare le proprietà senza esserci legato da interessi propri.
Quanto costa questa la consulenza di un Buyer’s Broker?
Se la trattativa va a buon fine e si conclude con un acquisto, il Buyer’s Broker non comporta alcun costo aggiuntivo. Nessuna commissione è dovuta dal compratore in quanto, grazie al sistema della condivisione delle esclusive e delle fees, l’intera commissione viene pagata dal venditore al Listing Broker il quale la condivide con il Buyer’s Broker.
Nel caso dell’affitto, invece, la commissione è pagata dall’affittuario. Sarete voi, dunque, a dover pagare una cifra solitamente vicina al 15% dell’affitto annuale. Tuttavia, anche qui i due brokers condivideranno la fee e voi sarete sicuri di essere tutelati senza un aggravio di spesa.
