Tra i vari aspetti da valutare quando si compra un immobile all’estero, uno dei piu’ importanti e’ sicuramente quello fiscale.
La tassazione influisce infatti sul ritorno economico dell’investimento e quindi sulla bonta’ dello stesso. Vediamo in sintesi quali sono le tasse correlate all’acquisto di una casa o di un altro tipo di immobile (edificio, ufficio, negozio) negli Stati Uniti, e nello Stato di New York in particolare.
Quando si compra una casa a New York e’ prevista una tassa dell’ 1% la cd “mansion tax” nel caso in cui il prezzo dell’ immobile superi il milione di dollari. Questa tassa aumenta gradualmente all’aumentare del prezzo d’acquisto. Per esempio se si acquista un immobile da $2,5 milioni la tassa ammonta al 1,25% mentre se il prezzo e’ di 5M si arriva al 2.25%. Oltre alla mansion tax non vi sono altre imposte significative da pagare (salvo il caso della tassa di registrazione del mutuo, per chi lo contrae la quale ammonta a circa l’1.9% dell’importo del mutuo).
Rispetto all’Italia, dove uno straniero non residente paga fino al 9% di imposta di registro, l’acquisto di un immobile a New York e’ dunque sicuramente fiscalmente meno oneroso.
Per quel che riguarda la “property tax” invece ( anche detta real estate tax = RET), corrispondente alla nostra IMU, a New York si aggira in media intorno all’1-1.5% del valore dell’ immobile (a seconda della zona, del palazzo, del piano, della vista e di altri fattori )
Un immobile del valore di $1,000,000 dunque, pagherà una property tax compresa tra $10,000 e $15,000 all’anno (circa $800-1250 al mese)
Questa spesa che apparentemente può sembrare molto onerosa, viene tuttavia ampiamente coperta dal canone di affitto, che per un simile immobile si attesta intorno ai $45,000-50,000.
Inoltre, per il divieto di doppia imposizione fiscale tra USA e Italia, l’ammontare della property tax assorbe per intero la tassa introdotta dal Governo Monti per gli investimenti immobiliari all’estero (IVIE) che e’ pari allo 0,76% e che quindi non deve essere versata in Italia.
Anche questo rappresenta un sicuro vantaggio rispetto a mercati immobiliari in altre zone d’ Europa e del mondo, in cui le property tax e di conseguenza i canoni di affitto, sono notevolmente più bassi, e quindi l’ IVIE va ad incidere in modo sostanziale sul ritorno dell’investimento
Per chi volesse usare l’immobile come piede a terre, o comunque volesse non avere delle property tax troppo alte, esiste la possibilita’ di comprare in palazzi – solitamente di nuova costruzione – che beneficiano di sgravi fiscali per 10-15-25 anni (a seconda del tax abatement concesso).
Infine, se si trasferisce la residenza primaria nella casa acquistata, la property tax puo’ subire una riduzione di circa il 15-20%.
Vediamo ora quali sono le tasse dovute sul reddito generato dalla locazione dell’immobile secondo il sistema fiscale americano.
Per quel che riguarda il reddito, non si paga nulla fino al 3,7% del reddito netto per i primi 27 anni. Questo avviene perche’ viene considerato un ammortamento (depreciation) dell’immobile di circa il 3,7% su base annuale.
Anche qui appare evidente il vantaggio rispetto all’Italia, dove nella migliore delle ipotesi si paga la cedolare secca del 21%.
E’ possibile inoltre detrarre parte delle spese del mutuo e tutte le spese sostenute per la manutenzione dell’immobile, la gestione, la locazione e l’acquisto dello stesso (compresi i mobili e le spese di viaggio)
Passiamo ora ad analizzare le tasse correlate alla vendita di un immobile a New York. Alla vendita, il venditore e’ tenuto a pagare la “ transfer tax” per circa l’1.85% del prezzo di vendita.
Un’ eccezione riguarda pero’ il caso in cui si compri in un new development (palazzo in costruzione). Il costruttore infatti tende a caricare le transfer tax a carico degli acquirenti. In alcuni casi pero’, soprattutto in fasi di mercato favorevoli, e’ possibile pero’ negoziare questa tassa insieme al prezzo di vendita.
Quando si vende, e’ opportuno inoltre tenere conto dell’eventuale tassa sulla plusvalenza: “capital gain tax”
Negli Stati Uniti, diversamente dall’Italia dove la plusvalenza sulla casa viene tassata solo nei primi 5 anni dall’acquisto, il capital gain viene tassato senza limiti di tempo. L’ammontare di questa tassa, componendosi la stessa di una tassa federale, di una statale e a volte di una comunale, varia quindi da Stato a Stato.
A New York City, prima di Trump, si pagava fino a circa il 45 %. Il regime varia a seconda che l’acquisto sia avvenuto come persona fisica o come persona giuridica. L’amministrazione Trump ha tuttavia avvicinato i valori, abbassando notevolmente il capital gain tax delle persone giuridiche’. I rumors suggeriscono che Biden potrebbe alzare la capital gain tax riportandola ai valori precedenti se non maggiori.
E’ possibile tuttavia evitare di pagare la capital gain tax reinvestendo negli Usa la somma ricavata dalla vendita e operando secondo le regole del 1031 exchange.
Di questo tratteremo specificatamente in un altro articolo.
Un’altra tassa a cui e’ bene fare attenzione – soprattutto se non si e’ cittadini americani – e’ la tassa di successione “estate tax”
La tassa di successione negli Usa e’ particolarmente gravosa, arrivando fino a quasi il 50% del valore del cespite che cade in successione. I cittadini americani tuttavia hanno un’ esenzione fino a 5 milioni di dollari di valore. Tale esenzione, per i non americani, arriva invece solo a poche decine di migliaia di dollari.
Diventa importante dunque mettersi al riparo dalla estate tax. Come? Ci sono vari modi. Comprando tramite societa’ e non come persone fisiche. Si evita in questo modo la tassa di successione. E si possono, nel tempo, trasferire progressivamente le quote ai figli. Se invece si e’ già comprato come persona fisica, si puo’ stipulare un assicurazione per il caso di morte con un massimale corrispondente all’ammontare della tassa di successione. Infine, nel caso di genitori che comprano per i figli, una soluzione a cui si ricorre spesso e’ quella di intestare l’immobile direttamente a questi ultimi.
Infine, molti clienti non residenti ci chiedono che cos’e’ il FIRPTA. Il FIRPTA e’ l’acronimo di Foreign Investment in Real Property Tax Act.
E’ una legge che e’ stata introdotta con lo scopo di assicurarsi che i non residenti ottemperassero al pagamento delle tasse dovute in conseguenza alla vendita di immobili negli Usa. A tal fine sono previste dunque delle ‘ trattenute’ federali e statali.
RITENUTE FEDERALI: Per assicurarsi che queste tasse siano raccolte, gli acquirenti di beni immobili che rientrano in questa legge fiscale sono tenuti a trattenere il 10-15% del prezzo di vendita dal venditore e a depositarlo presso l’IRS. Questo deposito del 10% è applicato alle tasse dovute sulla vendita (o trasferimento) della proprietà. Nel caso in cui le tasse effettive siano meno del 10-15% del prezzo di vendita, il venditore riceverà un rimborso per la differenza. Se non sono dovute tasse, l’intero deposito viene rimborsato al venditore.
RITENUTE STATALI: Separato dai requisiti federali di ritenuta del FIRPTA, alcuni stati richiedono agli acquirenti di trattenere un importo aggiuntivo per coprire le tasse che possono essere dovute dai venditori, anche se i venditori sono cittadini americani che risiedono in quello stato. Per esempio, la California richiede che il 3 1/3% del prezzo di vendita sia trattenuto dagli acquirenti e depositato presso il Franchise Tax Board dello stato, sia che il venditore sia o non sia residente in California. Proprio come i depositi federali, il venditore riceve un rimborso se le tasse dovute risultano essere inferiori all’importo trattenuto.
ESENZIONI: Se una o più di queste circostanze sussistono, il venditore può essere esentato dal FIRPTA:
- Il prezzo di vendita è inferiore a $300,000 e l’acquirente ha intenzione di risiedere nella casa per almeno il 50% dei primi 24 mesi
- Il venditore e’ una societa’ (eccetto per LLC unipersonale dove l’unico socio e’ straniero)
- Il venditore fornisce una certificazione scritta che non è una persona straniera
- L’acquirente riceve un certificato di ritenuta dall’IRS che giustifica la ritenuta
- L’importo che il venditore realizza sulla vendita o trasferimento dell’interesse di proprietà è zero
Per avere un quadro completo del sistema fiscale americano e di tutte le tasse, eccezioni e detrazioni e per capire con quale struttura conviene comprare nel caso specifico e’ opportuno rivolgersi a un commercialista americano o a un avvocato fiscalista. Ubiq NY mette a disposizione dei suoi clienti avvocati e commercialisti specializzati e che parlano la lingua italiana.
